ว่าด้วยการศึกษาความเป็นไปได้ด้านข้อกฎหมายAREA แถลง ฉบับที่ 875/2565: วันศุกร์ที่ 02 ธันวาคม 2565
การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ระดับจุลภาคประกอบด้วยปัจจัย 4 ประการก็คือ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย ความเป็นไปได้ทางการตลาด และความเป็นไปได้ทางการเงิน
เฉพาะในด้านข้อกฎหมาย มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันในตัวเองอย่างมีนัยสำคัญเพียงเพราะข้อกำหนดทางกฎหมาย เช่น
1) กรณีที่ดินตั้งอยู่คนละฝั่งถนนราคาก็แตกต่างกันเพราะผังเมืองกำหนดการก่อสร้างไว้แตกต่างกัน ฝั่งหนึ่งสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว อีกฝั่งหนึ่งอาจก่อให้สร้างอาคารพาณิชย์ได้ เป็นต้น
2) กรณีแฟลตหรือห้องเช่า อาจมีราคาต่ำกว่าอาคารโรงแรมเพราะไม่สามารถใช้สอยได้เข้มข้นเท่า หรือในกรณีเป็นสถานอาบอบนวด ก็ยิ่งมีการใช้สอยต่อเนื่องที่เข้มข้นยิ่งขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับใบอนุญาตใช้อาคารที่แตกต่างกันในทางกฎหมายนั่นเอง
ในปัจจุบันพื้นที่หลายแห่งมีข้อกำหนดและข้อจำกัดต่าง ๆ ในการก่อสร้าง เช่น ห้ามสร้างอาคาร (สูง) รอบสถานที่สำคัญ ห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกบนถนนบางสาย มีข้อกำหนดพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Building Coverage Ratio) และข้อกำหนดการก่อสร้างตามขนาดที่ดิน (Floor Area Ratio) เป็นต้น
ตัวอย่างกรณีข้อกฎหมายก็คือผังเมืองซึ่งกำหนดการใช้ที่ดิน ในที่ดินที่จะพัฒนาให้มีมูลค่าสูงกว่ามักถูกกำหนดให้ก่อสร้างได้มากกว่า เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ปัญหาในด้านผังเมืองในปัจจุบันก็คือ มีผังเมืองที่หมดอายุการใช้
งานไปเป็นจำนวนมาก ณ เดือนกรกฎาคม 2559 ปรากฏว่า ผังเมือง 259 ผังที่มีอยู่ในประเทศไทยนั้น มีถึง 82 ผังหรือ 32% แล้วที่หมดอายุไปแล้ว การที่ผังเมืองหมดอายุ อาจแสดงถึงการขาดประสิทธิภาพในการควบคุมการใช้ที่ดิน กลายเป็นการเปิดโอกาสให้เกิดอนาธิปไตยในการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการไม่มีผังเมือง การพัฒนาเมืองที่ไร้ระเบียบจะสร้างปัญหาในระยะยาวแก่ประเทศชาติ
ตัวอย่างหนึ่งคือสถานอาบอบแห่งหนึ่งริมถนนรัชดาภิเษก ห้วยขวาง ซึ่งก่อสร้างเสร็จแต่ไม่ได้เปิดมาเป็นเวลาราว 6 ปี เนื่องจากเคยถูกร้องเรียนว่าตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาคือโรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ รัชดา แต่ต่อมาก็ได้เปิดให้บริการแล้วในปี 2554 โดยเจ้าของได้ออกมายืนยันว่าได้ใบอนุญาตถูกต้องอยู่ห่างจากสถานศึกษาเกิน 150 เมตร
อาบอบนวดแห่งนี้มีห้องอาหาร สนุ๊กเกอร์ ห้องนวดและอื่น ๆ สมมติไม่คิดถึงห้องอื่น นับเฉพาะห้องนวด โดยประมาณว่ามีอยู่ราว 200 ห้อง ในกรณีที่หากวันนี้อาบอบนวดแห่งนี้ปิดไป ห้องต่าง ๆ ก็จะไม่ได้นำไปใช้ หากสมมติให้นำไปใช้เป็นห้องพักแบบอะพาร์ตเมนท์ทั่วไป ก็จะพบว่า
1. ห้องเช่าในซอยต่าง ๆ บนถนนรัชดาภิเษก อาจมีค่าเช่าประมาณ 7,000-9,000 บาทต่อเดือน
2. ในกรณีสถานที่นี้ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ อาจเช่าได้แพงกว่า คือเดือนละ 10,000 - 12,000 บาท
3. หากคิดลดค่าใช้จ่ายประมาณ 15% ก็จะเป็นรายได้สุทธิเดือนละ 10,000 บาทหรือปีละ 120,000 บาท
4. เมื่อใช้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาตรฐานสำหรับอะพาร์ตเมนต์ที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ที่อัตรา 6% ก็จะเป็นเงินห้องละ 2 ล้านบาท
5. ดังนั้นอาคารนี้หากใช้เป็นอะพาร์ตเมนท์ ก็จะเป็นเงิน 400 ล้านบาทสำหรับ 200 ห้อง หากห้องหนึ่งมีขนาด 28 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 71,429 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าราคาขายห้องชุดพักอาศัยในย่านนี้ที่ขายในราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร
แต่หากเจ้าของนำไปปรับปรุงเป็นโรงแรม ก็จะพบว่า
1. ค่าห้องพักโรงแรมคืนหนึ่งในย่านนี้สำหรับห้องพักในทำเลแบบนี้ อาจเป็นเงินคืนละ 2,000 บาท
2. หากมีอัตราว่าง 20% ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอีก 30% รายได้สุทธิก็จะเป็นเงิน 1,120 บาทต่อคืน หรือได้เป็นเงินปีละ 408,800 บาท
3. เมื่อใช้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาตรฐานสำหรับโรงแรมที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ที่อัตรา 8% (http://bit.ly/1Q2Fdcj) ก็จะเป็นเงินห้องละ 5.11 ล้านบาท
4. ดังนั้นอาคารนี้หากใช้เป็นโรงแรม ก็จะเป็นเงิน 1,022 ล้านบาทสำหรับ 200 ห้อง หากห้องหนึ่งมีขนาด 28 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 182,500 บาท หรือได้มากกว่าการขายห้องชุดพักอาศัยในย่านนี้ที่ขายในราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร
ส่วนเมื่อสามารถนำไปเปิดใช้เป็นอาบอบนวดได้ มูลค่าจะเพิ่มขึ้นมหาศาล
1. ค่าบริการนวดของที่นี่คือ 2,000-3,800 บาท ในที่นี้คิดจากค่าบริการเฉลี่ยที่ประมาณ 2,500 บาท ทั้งนี้เจ้าของสถานที่คงได้เป็นเงินประมาณ 1,200 บาท หักค่าใช้จ่าย (70%) แล้วได้รายได้สุทธิ 840 บาท
2. ห้องหนึ่ง ๆ มีการเปิดใช้เฉลี่ยประมาณเฉลี่ย 3 ครั้งต่อคืน โดยมีวันทำการประมาณ 350 วันต่อปี (มีวันหยุดประมาณ 10 วันต่อปีโดยเฉพาะวันสำคัญทางศาสนา)
3. ดังนั้นสำหรับห้อง 200 ห้อง จึงสร้างรายได้ได้ปีละ 882,000 บาทต่อห้อง (840 บาทต่อห้อง ใช้วันละ 3 ครั้ง ปีละ 350 วัน)
4. หากคิดอัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็จะเป็นเงิน 8.82 ล้านบาทต่อห้อง หรือตารางเมตรละ 315,000 บาท ทั้งนี้ราคาห้องชุดพักอาศัยหรูเลิศที่สุดในกรุงเทพมหานครที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยประเมินไว้ ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 420,000 บาท หรืออาบอบนวดแห่งนี้มีมูลค่าเป็นเงินรวม 1,764 ล้านบาท
สรุปและข้อสังเกต โดยสรุปแล้วอาคารอาบอบนวดขนาด 200 ห้องนี้ หากเป็นอะพาร์ตเมนต์จะมีมูลค่าเพียง 400 ล้านบาท (71,429 บาท/ตรม) พอมาเป็นโรงแรมจะมีมูลค่า 1,022 ล้านบาท (182,500 บาท/ตรม) หากเป็นอาบอบนวดจะมีมูลค่า 1,764 ล้านบาท (315,000 บาท/ตรม) ดังนั้นหากมีความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย (ได้ใบอนุญาตเป็นสถานอาบอบนวด) ซึ่งเป็นการใช้สอยที่ได้ประโยชน์สูงสูด ก็จะมีมูลค่าได้สูงสุดนั่นเอง
ดังนั้นหากไม่ทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมายให้ชัดเจน ก็อาจทำให้ “ขาดทุนย่อยยับ” ไม่สามารถ “ไปต่อ” ได้และทำให้การพัฒนาโครงการนั้นๆ สูญเปล่าไปได้
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
