จับตาตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
AREA แถลง ฉบับที่ 106/2566: วันอังคารที่ 07 กุมภาพันธ์ 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือนับเป็นภูมิภาคสำคัญเพราะถือว่ามีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และมีหัวเมืองใหญ่ๆ หลายแห่ง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศและพบว่าภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีนครขนาดใหญ่ติดอันดับหนึ่งในสิบอยู่ 2 แห่งคือ นครราชสีมา (อันดับที่ 6) และขอนแก่น (อันดับที่ 7) นอกจากนี้ยังมีนครใหญ่ๆ อีกหลายแห่ง เช่น อุดรธานี และอุบลราชธานี ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่เปิดขายอยู่พอสมควรแต่ไม่ติดอันดับ 1 ใน 10 ยิ่งกว่านั้นนครตามชายฝั่งแม่น้ำโขงโดยเฉพาะที่มีสะพานข้ามแม่น้ำโขง ก็มีโอกาสที่จะพัฒนามากขึ้นในอนาคต
จังหวัดนครราชสีมา
โดยโซนอำเภอเมืองนครราชสีมา เป็นโซนการศึกษา และแหล่งงานอย่างโรงงานอุตสาหกรรม และเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร นครราชสีมา ตั้งอยู่ในอำเภอสูงเนิน ดังนั้นในอำเภอสูงเนินจึงเป็นย่านของคนท้องถิ่นและคนต่างถิ่นที่มาทำงานในโรงงานอุตสาหกรรม กลุ่มบ้านที่พัฒนาเพื่อขายจึงเป็นบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลุ่มบ้านชั้นเดียวมีให้เลือกเกือบทุกโครงการ อาคารชุดไม่เป็นที่นิยมมากนัก
ตัวเมืองโคราช มีความคึกคักมาก มีห้างสรรพสินค้ากระจุกตัวอยู่ใกล้กันถึง 4 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล โคราช เทอร์มินอล 21 โคราช เดอะมอลล์ โคราช โลตัส นครราชสีมา 1 ตั้งอยู่บนถนนมิตรภาพทั้งสิ้น ซึ่ง 3 ห้างหลังที่กล่าวไป อยู่ในรัศมีเพียง 2 กิโลเมตรเท่านั้น มีเพียงห้างเซ็นทรัล ที่อยู่ห่างจากเทอร์มินอล 21 ประมาณ 3 กิโลเมตร ในระยะ 5 กิโลเมตรบนถนนมิตรภาพบริเวณห้างนี้ มีการจราจรที่ติดขัดในช่วงเย็นของวันธรรมดา และในวันหยุดตลอดทั้งวัน เพราะผู้คนออกมาจับจ่ายสินค้า เมื่อสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย สถานการณ์การขายมีท่าทีที่ดีขึ้น มีโครงการทยอยเปิดตัวใหม่ แสดงให้เห็นว่า มีดีมานด์จากยอดจองของโครงการก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการต้องเริ่มหาที่แปลงใหม่เพื่อพัฒนาโครงการรองรับกลุ่มลูกค้าต่อนั่นเอง
จังหวัดขอนแก่น
ภาพรวมจังหวัดขอนแก่น เป็นเมืองที่มีมหาวิทยาลัยชื่อดังหลายแห่ง และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ กลุ่มอาคารชุดจะอยู่ในบริเวณชุมชน และใกล้สถานศึกษา และโรงพยาบาล เพราะจะมีกลุ่มนักศึกษาที่มาจากต่างถิ่นมาเช่าพักอาศัย หรือนักศึกษาแพทย์ ที่มาฝึกงานประมาณ 1-3 ปี จะเช่าห้องพักในกลุ่มอาคารชุดนี้ นอกจากนี้ยังมีอาจารย์ คนทำงาน และเจ้าหน้าที่แพทย์ และกลุ่มนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการปล่อยเช่า
กลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยมีเป็นจำนวนมากเมื่อเทียบกับรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการขนาดเล็ก โดยจะพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว บ้านแฝดชั้นเดียว และบ้านเดียวชั้นเดียวเป็นหลัก กลุ่มคนซื้อจะเป็นคนในพื้นที่และคนทำงานในบริเวณใกล้เคียง โครงการไม่ค่อยมีการประชาสัมพันธ์ จึงมียอดขายค่อนข้างช้า จากการสังเกต จังหวัดขอนแก่นอาจพึ่งเริ่มฟื้นตัวจากอุทกภัย ที่อาจส่งผลให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัดขอนแก่นยังทรงตัว ผู้คนยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อบ้าน
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดขอนแก่น สามารถขายได้เรื่อยๆ ไม่หวือหวา ส่วนใหญ่โซนที่จะมียอดขายจะเป็นพื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมเป็น ที่มีการเปลี่ยนแปลงคือเรื่องของกิจกรรมส่งเสริมการขาย ที่มีการลดแลกแจกแถมมากกว่าปกติ อาทิ ส่วนลด 300,000 – 400,000 บาท และเฟอร์นิเจอร์ฟรีทั้งหลัง ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ระบบสัญญาณกันขโมย บางโครงการเริ่มแถมหลังคาโซล่าเซลล์ เพื่อให้ประหยัดค่าไฟ
จังหวัดอุบลราชธานี
ภาพรวมจังหวัดอุบลราชธานี ยังคงพอมียอดขายได้ ได้เรื่อยๆ อาจเป็นเพราะจังหวัดอุบลเพิ่งเจออุทกภัยค่อนข้างหนัก โครงการจึงเริ่มฟื้นตัวและเร่งพัฒนาโครงการให้พร้อมขายและส่วนใหญ่สินค้าที่ขายได้จะเป็นบ้านเดียวชั้นเดียว และบ้านเดียว 2 ชั้น ระดับราคา 2-4 ล้านบ้าน ส่วนการตลาด มีส่วนลดลดเงินสด และเฟอร์นิเจอร์ฟรีทั้งหลัง ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาณกันขโมย
จังหวัดนี้แม้มีขนาดใหญ่ในเชิงกายภาพ แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังไม่ค่อยคึกคักมากเท่าที่ควร และที่ผ่านมาก็ประสบภัยน้ำท่วมอีกด้วย อย่างไรก็ตามในอนาคตหากมีการส่งเสริมการท่องเที่ยวในเมืองรอง โดยเฉพาะอุบลราชธานี เป็นเมืองที่เชื่อมกับทั้งประเทศลาวและประเทศกัมพูชา ทำให้มีศักยภาพในการพัฒนามากขึ้นและอาจทำให้มีนักลงทุนเข้ามาเพิ่มขึ้น
จังหวัดอุดรธานี
ในภาพรวมของตลาดในจังหวัดอุดรธานี ยอดขายค่อนข้างคงที่ ภาพรวมตลาดค่อนข้างเงียบ ส่วนใหญ่ที่ขายได้จะเป็นผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ประกอบการเจ้าถิ่นในพื้นที่ ส่วนบริษัทมหาชน เช่น ศุภาลัย แสนสิริ ก็ยังคงมีสินค้าขายอยู่อย่างต่อเนื่อง บางโครงการจากส่วนกลางได้หยุดขายไปชั่วคราว เพราะราคาค่อนข้างสูงกว่าคู่แข่งในพื้นที่จึงทำให้ขายไม่ได้
จังหวัดอุดรธานีมีโอกาสที่จะเติบโตในอนาคตโดยเฉพาะช่วงหลังโควิด-19 เป็นต้นไป เพราะเป็นทางผ่านไปสู่ประเทศลาว ประชาชนนิยมมาต่อรถไปลาวจากในตัวเมืองของจังหวัดนี้ ข้อดีสำคัญอีกประการหนึ่งของจังหวัดอุดรธานีก็คือการมีสนามบินอยู่ในใจกลางเมือง ทำให้สามารถเดินทางได้สะดวก โอกาสที่จะมีการพัฒนามากขึ้นต่อเนื่องมาจากจังหวัดขอนแก่นและเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้านจึงมีสูง
โดยสรุปแล้ว ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พื้นที่ที่น่าสนใจจึงอยู่ที่ 4 จังหวัดนี้คือนครราชสีมา ขอนแก่น อุบลราชธานีและอุดรธานี ส่วนจังหวัดอื่นๆ ก็ยังไม่ได้เติบโตมากนัก แต่ก็ยังน่าจับตามองในกรณีจังหวัดสุรินทร์และมุกดาหารในฐานะเมืองชายแดนและมีขนาดใหญ่พอสมควร
