การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมมาตร: บทเรียนจากต่างประเทศ
AREA แถลง ฉบับที่ 146/2566: วันอังคารที่ 21 กุมภาพันธ์ 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองที่อสมมาตรหรือไม่สมมาตร กลายเป็นความอัปลักษณ์ ทำให้ชีวิตไม่เป็นสุข ไม่อาจเพิ่มมูลค่าได้ตามสมควร หรือมูลค่าตกต่ำ และอาจควรรื้อทิ้งสร้างใหม่มากกว่า
สมมาตร (Symmetry) คือการรับรู้ถึงการเข้ากันได้ หรือความงามได้สัดส่วน และความสมดุล ดังความสวยงามหรือความสมบูรณ์แบบที่สะท้อนออกมา หรืออาจหมายความถึงความเที่ยงตรงและความคิดที่ชัดเจนของความสมดุล (ในการพัฒนาสิ่งหนึ่งๆ) (https://bit.ly/3WTT3ko) ในเชิงเลขาคณิต แกนสมมาตร คือ เส้นที่แบ่งวัตถุหรือรูปนั้น ๆ ออกเป็นสองซีกเท่า ๆ กัน และสามารถพับหรือนำรูปทั้งสองมาซ้อนทับกันได้พอดี โดยในรูปเรขาคณิตต่าง ๆ จะมีแกนสมมาตรซ่อนอยู่ ซึ่งรูปเรขาคณิตที่แตกต่างกัน จะมีจำนวนแกนสมมาตรที่ต่างกัน บางรูปอาจมีแกนสมมาตร 1 แกน บางรูปอาจมีแกนสมมาตร 2 แกน หรือบางรูปอาจจะไม่มีแกนสมมาตรเลยก็ได้ (https://bit.ly/3l0pXCB)
ในบทความนี้ได้สรุปกรณีศึกษามาจาก “Concrete Wasteland Photos That Reveal Bad Scenes Of City Life” (https://bit.ly/3jlNAoR) ซึ่งมีภาพประกอบที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง
1. SMDC Shore Residences, Manila, Philippines เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์จากพื้นที่ถมทะเล มีลักษณะคล้ายเมืองใหม่ มีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงานและอาคารชุดพักอาศัย ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัยมีตั้งแต่ราคาถูกๆ ประมาณ 300,000 บาท จนถึงราคาแพงระยับนับสิบๆ ล้าน ห้องชุดขนาดเล็กๆ ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร จึงเป็นห้องชุดที่ดูรกรุงรังมาก การสร้างห้องชุดที่ถูกสุดๆ เช่นนี้ ทำให้อยู่อาศัยจริงไม่ค่อยได้ มีไว้เพื่อการเก็งกำไรและให้เช่า ราคาก็ไม่ค่อยขึ้นและขณะนี้กลับตกต่ำลงด้วยซ้ำไป ต่อไปการดูแลเคหะชุมชนก็จะมีความยุ่งยากมาก
2. Krasnoyarsk, Russia ครัสโนยาสค์เป็นเมืองหลวงของดินแดนครัสโนยาสค์ ประเทศรัสเซีย ส่วนที่อยู่ในทวีปเอเชีย เป็นเมืองใหญ่เป็นอันดับ 3 ในไซบีเรีย มีประชากรราว 1 ล้านคน บ้านที่เห็นนี้คือบ้านพักที่สร้างในสมัยสหภาพโซเวียตที่ไม่มีการออกแบบที่สุนทรีย์เท่าที่ควร หลายประเทศของอดีตสหภาพโซเวียดที่แยกตัวออกไปแล้ว ก็มักจะรื้ออาคารเหล่านี้ทิ้งไป เพราะทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกไม่ดีและไม่มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่ได้มาตรฐาน
3. Evergrande housing complex in China บริษัทพัฒนาที่ดินรายนี้เป็นรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งในประเทศจีน พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาล ปกติแล้วพัฒนาทั่วไปมักจะไม่เน้นความหนาแน่น ทำให้เมืองหลวมจนเกินไปแบบในสหรัฐอเมริกาซึ่งว่ากันว่าคนที่ไม่มีรถก็เท่ากับขาด้วยเพราะไปไหนแทบไม่ได้ การสร้างความหนาแน่นแต่ไม่แออัด ทำให้เกิดความเป็น Smart City อย่างไรก็ตามในกรณีของ Evergrande นี้ออกจากหนาแน่นเกินไป ทำให้การอยู่อาศัยไม่เป็นปกติสุขเท่าที่ควร โดยเฉพาะเมืองในชนบทของจีน อัตราพื้นที่ก่อสร้างกับพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) ไม่เกิน 10 เท่าก็สูงมากแล้ว แต่โครงการของบริษัทนี้สร้างในสัดส่วนที่หนาแน่นเกินไป ไม่เหมาะกันการอยู่อาศัยในอีกทางหนึ่ง
4. Nova Cidade De Kilamba, Angola เป็นโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองของผู้มีรายได้ปานกลางในแองโกลาด้วยเงินกู้ของจีนโดยแลกกับการส่งน้ำมันกลับไปประเทศจีน ปรากฏว่าเมืองนี้ขาดการวางแผนที่ดี โดยแต่แรกจะให้แก่ชนชั้นกลางอยู่ แต่จำนวนชนชั้นกลางในแองโกลายังมีน้อยมากกว่าแผนที่วางไว้ว่าจะมีประชากรถึง 5 แสนคนเข้าอยู่ ดังนั้นเมื่อเมืองนี้ว่างเปล่าลง รัฐบาลก็เลยจัดให้เป็นที่อยู่อาศัยของคนจน ทำให้ราคาบ้านแถวนี้ตกลงไปครึ่งต่อครึ่ง จีนที่ให้ทุนกับแองโกลาสร้างก็คงไม่คิดอะไร คิดแต่เพียงให้แองโกลาเป็นหนี้ จะได้แลกกับน้ำมันกลับประเทศเป็นหลัก
5. Sao Paulo, Brazil นครเซาเปาโลนับเป็นเมืองที่ใหญ่ที่สุดในบราซิล และใหญ่เป็นอันดับที่ 4 ของโลกตามจำนวนประชากร โดยมีเนื้อที่ 1,523 ตารางกิโลเมตรและมีประชากร 10,886,518 คน (เขตมหานคร: ประมาณ 19 ล้านคน) ตามภาพจะเห็นได้ว่ามีอาคารสูงขึ้นอย่างเบียดเสียดกันเป็นอย่างยิ่ง แต่ปรากฏว่ามีความหนาแน่นจนเกินไป ในขณะที่ระบบขนส่งมวลชนโดยเฉพาะรถไฟฟ้าใต้ดินไม่สามารถบริการได้อย่างเพียงพอ ทั้งนี้ระบบระบบรถไฟฟ้าในนครเซาเปาโลถือเป็นระบบที่มีผู้ใช้บริการอย่างแออัดที่สุดในโลกในขณะนี้ (https://bit.ly/3wKHh1f) โดยสรุปแล้ว ความแออัดของเมืองสามารถทำให้เข้มข้นสุดๆ ได้หากแต่ต้องมีรถบบขนส่งมวลชนที่เพียงพอ
6. กรุงโคลัมโบ ศรีลังกา เมืองนี้ขาดความสมมาตรเป็นอย่างยิ่งซึ่งก็เป็นเช่นเดียวกับมหานครใหญ่ๆ เช่น กรุงเทพมหานคร กรุงจาการ์ตา เป็นต้น จะเห็นอาคารสูงใหญ่และชุมชนแออัดหรือสลัมอยู่ในบริเวณที่ใกล้เคียงกัน หลายประเทศที่ยากจนก็พยายามที่จะปรับปรุงชุมชนแออัดแต่ไม่สำเร็จเนื่องจากชาวบ้านไม่ยอม (ให้แตะ) หรือรัฐบาลเองก็ไม่มีเงินทุนเพียงพอในการจัดสรรงบประมาณปรับปรุงชุมชนแออัด อย่างไรก็ตามหากทำโครงการแบ่งปันที่ดินที่เหมาะให้กับทั้งสองฝ่าย ก็อาจสามารถรื้อสลัมและสร้างคุณภาพชีวิตของชาวบ้านให้ดีขึ้น มีพื้นที่ในการพัฒนาเมืองโดยรวมเพิ่มเติมอีกเช่นกัน
ประเด็นสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้นต้องสร้างความสามาตร โดยให้มีการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาทั้งทางด้านกายภาพ กฎหมาย ตลาดและการเงินไปพร้อมๆ กัน จะขาดสิ่งใดสิ่งหนึ่งไม่ได้
หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ใน กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 3 กุมภาพันธ์ 2566
https://www.bangkokbiznews.com/property/1051206
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
