นายวิน พรหมแพทย์,CFA ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล จำกัด เปิดเผยว่า จากการประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจโลกในปี 2562 โดยทีมจัดการลงทุน บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล วิเคราะห์ว่ามีแนวโน้มเติบโตชะลอตัว จากปัจจัยสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน ซึ่งจะกดดันเศรษฐกิจสหรัฐฯ ยูโรโซน ญี่ปุ่น จีนและภูมิภาคอาเซียน เติบโตลดลง ขณะเดียวกันต้องจับตาการดำเนินนโยบายทางการเงินของโลก เช่น ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ที่มีแนวโน้มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1 - 2 ครั้งในปีนี้ ธนาคารกลางยุโรป (ECB) ที่อาจเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ หลังจากสิ้นสุดมาตรการ QE เมื่อปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจส่งผลให้สภาพคล่องในระบบตึงตัวและอาจเป็นปัจจัยลบต่อการลงทุน นอกจากนี้ประเด็น Brexit จะส่งผลให้ตลาดเงินในช่วงต้นปีนี้มีความผันผวนมากยิ่งขึ้น
ขณะที่เศรษฐกิจไทยในปีนี้ มีแนวโน้มเติบโต 3.5 - 4% โดยมีปัจจัยสนับสนุน อาทิ การใช้จ่ายภาคครัวเรือนที่คาดว่าจะขยายตัวได้ดี ภาครัฐจะเร่งลงทุนมากขึ้น การลงทุนภาคเอกชนมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น ขณะที่แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น ประเมินว่า Property Fund และ REIT ยังมีโอกาสให้ผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่า และเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจในภาวะที่ดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ จากเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ Property Fund และ REIT อย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล เฉลี่ย ณ สิ้นปี 2561 อยู่ที่ 6% (ข้อมูลจาก Bloomberg และ บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล ณ วันที่ 30 ธันวาคม 2561)
สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในไทย ณ ไตรมาส 3/2561 (ข้อมูลจากผลวิจัย CBRE) พบว่า ตลาดอาคารสำนัก
งานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ยที่ดีอยู่ที่ 92.9% และค่าเช่าออฟฟิศทุกระดับเติบโตอย่างต่อเนื่อง เช่น ค่าเช่าออฟฟิศให้เช่าเกรดเอและเกรดบีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีอัตราเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 2.7% และ 6% ตามลำดับ ส่วนในปี 2561 – 2565 ประเมินจะมีพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 5.9 – 8.65 แสนตารางเมตร และหลังจากปี 2565 อุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าแบบมิกซ์ยูสที่ผสมผสานการใช้งาน ส่วนภาพรวมตลาดค้าปลีก เริ่มฟื้นตัวจากความมั่นใจของผู้บริโภค แต่ยังคงถูกกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรง โดยไตรมาส 3/2561 มีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 95% จากไตรมาสก่อนหน้าอยู่ที่ 93.7% หลังมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 1.03 หมื่นตารางเมตร
ด้านภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในเอเชีย-แปซิฟิก เริ่มจากประเทศสิงคโปร์ประเมินว่าการลงทุนใน REIT ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะดอกเบี้ยต่ำ จากปัจจัยด้านอุปทานใหม่ที่ลดลงทุกกลุ่ม โดยภาพรวมออฟฟิศให้เช่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงนับจากปี 2561 – 2565 ส่งผลดีต่อค่าเช่าที่มีโอกาสฟื้นตัว อย่างไรก็ตามยังต้องเน้นการลงทุนใน REIT เป็นรายหลักทรัพย์ที่มีแนวโน้มเติบโตได้ดีและมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง เช่นเดียวกับภาพรวมธุรกิจ Business Park (เขตธุรกิจ) ที่จะมีอุปทานใหม่ลดลงเป็นปัจจัยบวกต่อการปรับขึ้นค่าเช่า
ขณะที่ภาพรวมตลาดค้าปลีกเริ่มเห็นค่าเช่าเพิ่มขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 โดยในย่านออร์ชาร์ด ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 31.7 เหรียญสิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน และพื้นที่รอบนอกเฉลี่ยอยู่ที่ 29.15 เหรียญสิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 1.3% และ 1.2% ตามลำดับ ส่วนภาพรวมธุรกิจโรงแรมและกลุ่มโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า คาดว่าอุปทานใหม่ที่ลดลงหลังปี 2561 อาจเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจและการปรับขึ้นค่าเช่า
ส่วนประเทศญี่ปุ่น คาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำและการคงมาตรการ QE จะส่งผลดีต่อ REIT ในประเทศญี่ปุ่น และประเทศออสเตรเลียถือว่ามี REIT ที่ลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีและมีระยะเวลาสัญญาเช่าระยะยาว และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำจะเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุน
ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บลจ.ซีไอเอ็มบี พรินซิเพิล กล่าวว่า ในปี 2562 ทีมบริหารจัดการยังคงแนะนำให้แบ่งพอร์ต
การลงทุนในกองทุนเปิดซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม หรือ CIMB-Principal Property Income Fund (CIMB-PRINCIPAL iPROP) ซึ่งภายใต้สถานการณ์ปัจจุบัน จะเน้นการลงทุนในประเทศไทย ได้แก่ การลงทุน Property Fund และ REIT กลุ่มออฟฟิศและ
ค้าปลีก ที่มีอุปทานใหม่ค่อนข้างจำกัดและค่าเช่าปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก เน้นการลงทุน REIT ในประเทศสิงคโปร์ที่มีการจ่ายปันผลดี และมีมุมมองเชิงบวกกับกลุ่ม Business Park และดาต้า เซ็นเตอร์ ที่มีซัพพลายใหม่จำกัด อย่างไรก็ตาม
ในภาวะที่ตลาดผันผวนจากเฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะใช้กลยุทธ์เลือกลงทุนเป็นรายตัวที่มีพื้นฐานดีและขายทำกำไรเมื่อมูลค่าหน่วยทรัสต์สูงเกินปัจจัยพื้นฐาน โดยคาดหวังโอกาสรับผลตอบแทนการลงทุน 5 – 7% ต่อปี
ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2561 หลักทรัพย์ที่เข้าลงทุน 4 อันดับแรก ได้แก่ 1.Capitaland Mall Trust ซึ่งเป็น REIT ขนาดใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์ อัตราผลตอบแทน 5.03% 2.กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (DIF) อัตราผลตอบแทน 5.00% 3.Frasers Centrepoint Trust (สิงคโปร์) อัตราผลตอบแทน 4.66% 4.กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท อัตราผลตอบแทน 4.63%
ทั้งนี้ กองทุน CIMB-PRINCIPAL iPROP-R ได้รับการจัดอันดับมอร์นิ่งสตาร์ 5 ดาวสำหรับประเภทชนิดขายคืนหน่วยลงทุนอัตโนมัติ โดยกองทุนฯ ให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยย้อนหลัง 3 เดือน 6 เดือน 1 ปี 3 ปี 5 ปี และนับตั้งแต่จัดตั้งกองทุน อยู่ที่ 4.70%, 4.16% 9.63% 9.74% 10.51% และ 10.18% ตามลำดับ ส่วนดัชนีชี้วัด 3 เดือน 6 เดือน 1 ปี 3 ปี 5 ปี และนับตั้งแต่จัดตั้งกองทุน อยู่ที่ 4.51% 44.36% 10.88% 10.63% 10.15% และ 12.66% (ข้อมูล ณ 28 กุมภาพันธ์ 2562) โดยนับจากปี 2557 – 2561 กองทุน
CIMB-PRINCIPAL iPROP–D (จ่ายเงินปันผล) และ CIMB-PRINCIPAL iPROP – R (ขายคืนหน่วยลงทุนอัตโนมัติ) ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ย 6.5% ต่อปี และ 5.91% ตามลำดับ
นอกจากนี้ กองทุน CIMB-PRINCIPAL iPROP-D ชนิดจ่ายเงินปันผลยังสามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนทุกไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2/2552–ไตรมาส 4/2561 รวม 27 ครั้ง รวมเป็นเงินปันผลทั้งสิ้น 5.185 บาทต่อหน่วย
ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บลจ.ซีไอเอ็มบี พรินซิเพิล กล่าวเพิ่มเติมว่า มุมมองในอนาคตสำหรับการลงทุนในกองทุน Property Fund และ REIT ยังคาดหวังว่าจะให้โอกาสรับผลตอบแทนในรูปของ Income ในอัตราประมาณ 5-7% ต่อปี โดยกองทุนเปิดซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรับผลตอบแทนอย่างเหมาะสมในภาวะตลาดหุ้นผันผวน แนะนำให้ถือลงทุนระยะยาวไม่ต่ำกว่า 3-5 ปี เชื่อว่ากองทุนนี้จะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุน
